諸費用って何？ ～登録免許税～【2008/12/22】
家づくりに必要なお金は大きく分けると「建物建築費」「土地取得費」そして「諸費用」の３つになる。建物や土地の価格は見積書や物件資料をみればわかるものの「諸費用って何？」「いくら必要？」という方が以外と多い。この諸費用がバカにならない金額であり、また、ほとんど値切る余地の無いものであるため、計画初期の段階で十分に把握しておくことが大切である。一般的に住宅不動産を取得する際には次のような費用が必要になる。
・登記費用（登録免許税）
・その他税金（印紙税・不動産取得税）
・保険料（火災・地震・生命）
・融資費用（保証料・事務手数料）
これらの費用は購入する土地、建築する建物、希望する保険内容、利用する住宅ローンによっても大きく変わる。したがってハウスメーカーや工務店の担当者に尋ねても１００万～３００万円の幅のある回答を得ることになる。
この中でも特に「登記費用」はわかりづらい費用だ。
そもそも不動産登記とは、土地や建物の表示、土地や建物に関する権利を、誰がみてもわかるように登記所（法務局）の登記簿に記録する作業のことをいう。
登記簿には「表題部」と「権利部」がありそれぞれの内容は次のようになる。
●表題部⇒土地の所在・地番・地目・地積、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積など。
●権利部⇒土地・建物の所有者、抵当権者（借入銀行等）などの住所・氏名、権利の取得原因など。
※「表題部」の登記は義務であるが「権利部」の登記は法律で義務付けられてはいない。
しかし実際には、、土地を購入したり家を建てた場合、それをほかの誰に対しても「自分のもの」（所有権）であると主張したり、住宅ローンの担保（抵当権）を設定しなければならないため「権利部」の登記も必ずすることになる。
登記事務は国の機関である登記所（法務局）の登記官が行い、このときに登録免許税が必要になる。また登記申請は施主本人が行うこともできるが、専門的な作業であり、通常は司法書士や土地家屋調査士に報酬を支払い申請手続きを委任する。この登録免許税と報酬額の合計額が「登記費用」と呼ばれるものだ。
家づくりの際に必要となる主な登記は「表示（表題）」「保存」「設定」「移転」４つである。
※注意：以下の税率、報酬等は2008年12月現在のもの
【表示（表題）登記】
建物を新築した場合に登記簿を新たに開設して表題部を設けるための登記
登録免許税→なし
報酬→８０,０００～１００,０００円（土地家屋調査士）
【保存登記】
建物を新築した場合に初めて所有権を記録する登記
固定資産税評価額×０.１５％（特例）
報酬→２５,０００～３０,０００円（司法書士）
【設定登記】
住宅ローンを借りて不動産を取得したときに抵当権を設定する登記
建物分→借入額×０.１％（特例）
土地分→借入額×０.４％
報酬→２０,０００～３０,０００円（司法書士）
【移転登記】
土地の売買によって所有権が移った時に行う登記
固定資産税評価額×１.０％（特例）
報酬→４０,０００～６０,０００円（司法書士）
※登録免許税の特例措置は変更になるため、税制改正には注意しておくことが必要。
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